マンションの修繕費(修繕積立金)が払えない!デメリットと対策について

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マンション修繕費払えない

マンションを借りたりマンションを購入し住んでいく時には、購入費用に充てた住宅ローンの返済だけではなく、

「管理費や積立修繕費の支払い」も必要になってきます。

特に積立修繕費は無視することができない大きな金額になることもあり、

その支払いに苦労して、滞納してしまう人もいるのです。

このページでは、

  • 積立修繕費を滞納してしまったらどうなるのか?
  • 滞納後に返済をするためにはどうしていけば良いのか?

この2点についてわかりやすく解説をしていきたいと思います。

払えないまま放置しているとかなりヤバイ事になってしまいますよ・・・
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マンションの修繕費の基礎知識

まずマンションの修繕費とは一体どのような費用でしょうか?についてです

マンションや賃貸アパートに住んでいると、毎月の家賃、もしくは住宅ローンの返済以外にも、管理費と積立修繕費の支払いも必要になります。

管理費はマンション物件の機能維持や簡易的メンテナンス、そして美観を保つための清掃、管理人の人件費などに区分所有者が払わなければならないお金です。

一方で修繕積立金は管理者(管理会社)の為ではなく大規模なマンションの修繕(区分所有法の基に)に備えるため区分所有者が支払うお金となっています。

マンションの修繕費って具体的にどう使われる?

マンションの修繕費の用途としては、10年や15年に1度行われる大規模修繕に備えるための資金となります。

マンションにはアパートには無い大規模な設備があります。

例えばほとんどのマンションにはエレベーターがありますし、駐輪場などもあります。

屋外駐車場スペースを用意できないような狭い敷地のマンションでしたら、マンション内に機械式駐車場や地下駐車場などが設けられることが多いです。

そういった設備は定期的なメンテナンスをしていかないと、故障や不具合を起こし使い物にならなくなってしまいます。

使えないだけならまだ良い方で、最悪の場合はメンテナンスを怠ったことで、事故などを起こすこともあります。

そういった事態を起こさないためには、必ず10年15年に一度に大規模修繕をしなければいけません。

大規模修繕のためには数千万円単位の高額な費用がかかります。

そこで大規模修繕に向けた費用を毎月入居者から集めておくことで、多額の出費に備えて、「お金がないので大規模修繕ができない」といった自体を避けているのです。

またマンションの中の設備だけではなく、屋根や屋上部分の防水工事、外壁の塗装といった美観を保つための修繕も重要になってきます。

美観が保たれていなければ、物件の魅力も大きく損なわれ資産価値が低下する可能性があります。

さらに防水機能が失われてしまう、と内部への浸水がひどくなり、家の中が湿気だらけになったり、最悪の場合コンクリート中で水分が膨張してひび割れが起きてしったりすることもあります。

建物の見た目を綺麗に保つだけではな、く機能性を保つためには外壁に関する修繕も非常に重要なのです。

マンションの管理組合内に修繕費を積み立てておき、修繕計画も立てておくことで、大規模修繕を行うことができます。

住人たちにとってマンションを何年も快適に住めるような環境を保つことこそが、修繕積立金の役割なのです。

マンションの修繕費って絶対に払わないといけないの?

マンションの修繕費は、基本的にはマンションの購入や契約時の内容に支払いの義務として盛り込まれているケースが多いです。

マンションに住んでいれば当然毎月支払いの義務は発生しますし、毎月自動的に家賃と一緒に引き落とされるというケースも多いでしょう。

しかし、今増えているトラブルとして、例えばマンションを一括で購入した外国人が既に物件を所有していることをいいことに、毎月の管理費や修繕費を支払わないという問題がも多発しているのです。

特に外国人の場合は購入したマンションにずっと住むということを想定していないので、一時的にマンションを購入し、不要になったら売ればいいと考える人も多いのです。

そういった修繕費を支払わない人間とマンションの管理組合などの間でのトラブルは社会問題にもなっています。

マンションの修繕費の相場

マンションの修繕積立金の相場ですが、マンションの規模によって大きく変わってきます。

さらに築年数によっても変わってきます。

通常のファミリー向けマンションであれば、新築から10年以内の間ならばマンションの修繕積立金は1万円台ということが多いでしょう。

一方でマンション自体の建物が非常に高価かつ設備が充実している高層マンションタワーマンションであれば、修繕費の相場もそれより2倍・・・3倍と上がってきます。

物件が1億円を超えるような高級マンションで毎月の修繕積立金も10万円代になると言ったことも珍しくはありません。

高級なマンションを購入する時は物件の購入費用だけではなく、毎月の修繕費管理費などの維持費にも気を使って購入するようにしましょう。

国土交通省の調査によれば、大規模なマンションほど相場は高くなり、平均で16000円ほどとなっています。

参考:国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン

小規模なマンションの場合は12000円程ですが、何れにせよ経年で値上がりをするのが一般的です。

マンションに修繕費は大幅にアップする事もある

マンションの修繕積立金は経年で大きく上昇していくことも多いです。

その理由としてはマンションの設備が築年数と共に老朽化するので、最初はメンテナンスだけで済んでいた部分が設備をまるごと交換をしなければいけないといったことも多くなるからです。

老朽化した設備はどうしてもメンテナンス費用も高くなりますし、エレベーターなども20年30年経てば交換しなければいけなくなります。

新築から間もないころは修繕積立金も高額ではないのですが、1回目の大規模修繕を終え2回目に備えるため、そして3回目に備えるためとそれぞれのタイミングで値上がりをしていくことが多いです。

ファミリー向けの一般的なマンションでも、築30年40年の物件では毎月の積立修繕費が3万円4万円になってしまうことも多いのです。

さらに入居者の数で必要な積立修繕金を分配して負担していくのが一般的です。

費用が1000万円だとして、100世帯で分ければ一世帯あたりの負担は10万円ですが、50世帯になれば、一世帯あたりの負担は20万円になります。

もし入居者が減ってしまえば、それぞれの家庭の修繕積立金の負担は大きく増えてしまうのです。

さらにマンションの初期募集で、施工した会社や不動産会社が入居者を集めやすくするために、敢えて積立修繕費を抑えて募集することもあります。

そして10年後の大規模修繕のあとに一気に値上げをするのです。

あまりにも積立修繕費が安い場合には、そういった裏事情がないかを注意するようにしましょう。

マンションの修繕費の払い戻し請求は可能?

持ちマンションを売却した時に、売却金以外に自分がこれまで納めてきた積立修繕費を払い戻ししてもらえないかと考える人もいます。

自分がこれから先はそのマンションに住まないのに、今後行われる修繕費の為を支払うのはおかしいと考える人もいるのです。

実際に積立修繕費の返還を求めるような裁判が起きたことがあります。

しかしその結果は裁判所の見解として、積立修繕費は一度支払った時点でマンションの管理組合のものになる、という結果になっています。

積立修繕費は管理組合にとっての債権であり、入居者に対して返済する必要性はない。

入居者にとっては管理費などと同様に納める義務があるという判断になっています。

もし住人が退去したからといって、その度に積立修繕費を返還していれば、マンションの修繕計画にも当然大きな支障が出てきます。

マンションを維持し住人達が住んで行くための必要な経費として、毎月の支払いした修繕費が管理組合の資産になるという考え方が一般的なのです。

たとえ裁判起こしたとしても、積立修繕費を払い戻してもらうことは非常に難しいと言えます。

マンションの修繕費が払えないとどうなる?

もしマンションに住んでいながら、積立修繕費の支払いが出来ないと、どういった事態を引き起こしてしまうのか?

滞納額が積もってしまったら最悪の場合は、

  • 訴訟をされて延滞分を上乗せした多額の費用を支払う
  • 持ちマンションであれば売り払って退去しなければいけない

このようなケースが考えられます。

修繕費滞納~法的手続きまでの流れ

修繕費滞納~法的手続きまでの流れです・・・

もし修繕費を滞納をずっと続けてしまった場合はどうなるのか?

最初は管理組合などから自分に支払いの警告が来ることになります。

この警告を無視し続けていると 、一定の滞納金に達した、3ヶ月や半年など一定の期間になったという時点で返済計画書の提出が求められるでしょう。

そこで返済の意思をきっちりと示しておけば、まだ待ってもらえる可能性もありますが、そこも無視をしすぎていると、簡易裁判所などに告訴される可能性もあります。

そして告訴が受理されてしまえば、自分の口座などの財産が管理組合に差し押さえられてしまい、強制的に給与などから管理積立修繕費が引き落とされることになります。

それでも引き落として積立修繕費の支払いができれば、マンションに住み続けることはできます。

しかし差し押さえる財産もなく積立修繕費が全く支払えないという状態が続くという場合には、物件を売却せざるを得ないケースも出てきます。

最悪の結果として繕積立金を滞納し続けると強制競売になる事もある

強制競売は絶対に避けたい!!

積立修繕費の滞納を続けた時の最悪のケースとして起こり得るのが、持ちマンションであれば、

自分の所有する部屋が強制的な競売にかけられてしまうことです。

管理費や積立修繕費を納付するということはマンション居住者の義務にあたります。

その義務を果たしていないということは契約違反になり、居住資格も失われます。

積立修繕費を捻出するために、物件を処分して滞納した分の支払いを行うことになります。

自分の物件が裁判所経由で競売にかけられてしまうと当然居住し続けることはできなるのです。

また売却金も普通に自分から売却した時の金額よりも、競売だと2割から3割程度を安くなってしまうので、大損になります。

そして競売にかけられるとこれまでの生活が一気に崩壊してしまうことになり、家族への影響も大きいものとなります。

そういった事態だけは絶対に避けるようにしましょう。

マンションの修繕費が払えない時の対処法

ではもしマンションの修繕費が支払えなかったらどういった対応策が考えられるのでしょうか?

基本的にはどこからかお金を借りて、そのお金で支払うしかありません。

最もリスクがないのが親や兄弟親族などから借りて返済をする方法です。

親族であれば無利子で借りることもできるでしょう。

しかし身内から借りるとなるとその後のトラブルに発展する可能性もありますので、これも慎重に行わなければいけません。

次に考えられるのは クレジットカードによる支払いです。

クレジットカードでの支払いが可能かを管理組合に確認し、もし可能であれば分割払いで対応してもらいましょう。

最後に考えられるのはカードローンを利用することです。

多くのカードローン会社では初回利用の場合のみ、借り入れから30日以内に返済をすれば金利を支払わなくて済むというサービスも行っています。

あくまで緊急時の対応となりますが、

  • 30日以内にまとまったお金の入る予定がある
  • 今だけ借金をして返済をしたい

という時であれば、カードローンを利用してもリスクはありません。

ただし、これも結局は借金の先延ばしになるので、

  • 確実に収入が入る見込みがある
  • 返済のあてがある

という時だけ利用するようにしましょう。

この記事のまとめ

積立修繕費はマンションを維持していくために絶対に必要なお金です。

マンションを購入する時は毎月のローン返済額だけではなく、積立修繕費や管理費の支払いも出費の中に含めて購入するようにしましょう。

自分たちの収入では返済が厳しい金額のマンションを購入してしまうと、毎月の生活が非常に苦しいものになります。

特に積立修繕費は値上がりをしていく可能性が高く、定年後の低収入が減った時の家計圧迫にもつながります。

そして物件価格の安い中古マンションほど、積立修繕費の支払いが高額になっていることもあるのです。

マンションに毎月住むためにどれぐらいお金がかかるかは、全てのコストを計算して考えておくことで、修繕費が支払えずに生活が破綻するといったリスクをなくすことができます。

それでも払えない場合には、無利子で融資を受けられるカードローンを利用して、できるだけ早めの返済を行うようにしましょう。

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払えない嫁
払えない嫁
19歳の時に出産。今まで、美容系通販、携帯代、違約金、家賃など、払えなかった事のオンパレード。まさに払えない女王とも呼ぶべき貴重な体験の持ち主。その貴重な体験が今こうしてサイトの記事となって世の中に役に立つ日が来るなんて・・・。人生って何が起こるかわからないものだ。
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